DEĞERLİ KONUT VERGİSİ (DKV): MATRAH KARMAŞASI VE UYGULAMA ÇELİŞKİLERİ
Değerli Konut Vergisi (DKV), Türk vergi sistemine girdiği günden bu yana hem mükellefler hem de uzmanlar için ciddi bir kafa karışıklığı yaratmaya devam ediyor. Özellikle 2026 yılı için hazırlanan Gelir İdaresi Başkanlığı Rehberi ve TÜRMOB sirküleri incelendiğinde, sistemin ne kadar "hesaplanması zor" bir yapıya büründüğü açıkça görülmektedir.
Aşağıda, mükelleflerin en çok takıldığı 4 temel sorunun cevabı ve sistemdeki gizli çelişkiler ele alınmıştır:
20 Şubat 2026'daki Beyannamede Hangi Yılın Rakamı Baz Alınacak: 2025 mi, 2026 mı?
Bu sorunun cevabı, sistemin en karmaşık noktalarından biridir çünkü her iki yılın rakamı da farklı amaçlarla kullanılmaktadır.
Eleştiri: Mükellefin vergi verip vermeyeceğini anlaması için geçen yılın rakamına, ne kadar vergi vereceğini bulması için bu yılın rakamına bakması son derece kafa karıştırıcı bir mevzuat kurgusudur.
Ev Rayicin Çok Üzerinde (Satın Alma Bedeliyle) Alındıysa Hangi Tutar Baz Alınacak?
Metinlerde açıkça belirtildiği üzere Değerli Konut Vergisi uygulamasında dikkate alınacak tek değer, **"bina vergi değeri"**dir.
Önceki Yıllarda Yüksek Fiyata Alınan Evin Durumu ve Endeksleme
Yukarıdaki maddeyle bağlantılı olarak, evi geçmişte yüksek fiyata almış olmanız vergi idaresini ilgilendirmez. Geçmiş alış rakamlarının bugüne endekslenmesi gibi bir durum söz konusu değildir.
Eleştiri: Bu durum, sistemin en zayıf karnıdır. Piyasa değeri 30 milyon TL olan ama belediye rayici 10 milyon TL olan bir yalı vergi dışı kalırken; piyasa değeri 18 milyon TL olup, belediye rayici de 18 milyon TL olarak belirlenmiş yeni bir apartman dairesi vergi kapsamına girebilmektedir. Bu durum vergi adaletiyle çelişmektedir.
Beyanname Verilmezse veya Gecikirse Ceza Uygulanır mı?
Evet, uygulanır. Rehberde açıkça ifade edildiği üzere, muafiyet şartlarını taşımadığı halde yararlanan veya durumu bildirmeyen mükelleflerden alınması gereken vergi, cezalı olarak ve gecikme faiziyle birlikte alınır. Ayrıca, beyanname ekinde verilmeyen maliklerin muafiyet belgeleri 15 gün içinde verilmezse, tarh edilmeyen vergi idare tarafından ikmalen (sonradan) tarh edilir. Vergi Usul Kanunu'nun genel hükümleri gereği, beyanname verilmemesi durumunda idarece tespit yapıldığında "Vergi Ziyaı Cezası" kesilmesi kaçınılmazdır.
Zengini Koruyan "En Düşük Değerli Ev" Muafiyeti
Birden fazla meskeni olan mükellefler için bir muafiyet öngörülmüştür. Ancak bu muafiyet, değerli konut kapsamına giren evler içinden "en düşük değerli tek taşınmaz" için uygulanır. Örneğin; biri 20 Milyon TL, diğeri 50 Milyon TL değerinde iki evi olan bir mükellef, 50 Milyon TL'lik ev için vergi ödeyip, 20 Milyon TL'lik evi için muafiyet talep edecektir. Vergi mantığında genellikle temel ihtiyaç sınırındaki değerler muaf tutulurken, burada kişiye sadece bir tercih hakkı verilmiş, muafiyetin en değersiz eve uygulanması zorunlu tutularak matrah suni şekilde yüksek tutulmuştur.
2026 Yılı İçin Getirilen "İki Katı" Sınırının Yarattığı Matematiksel Kâbus
2026 yılında uygulanacak emlak vergi değerlerinin hesaplanmasında yeni bir kanuni kısıt getirilmiştir. Buna göre 2026 yılı için hesaplanan bina vergi değeri, 2025 yılı vergi değerinin iki kat fazlasını geçemez. Bu durum, belediyelerin takdir komisyonlarının belirlediği yeni değerler ile geçmiş yıl değerlerini kıyaslayan, mükellefin kendi başına içinden çıkması neredeyse imkansız olan karmaşık bir ikili hesaplama yapmasını zorunlu kılmıştır.
Paylı Mülkiyet Çıkmazı
Eğer eve paylı (hisseli) sahipseniz, vergi matrahı hesaplanırken sadece sizin hissenize düşen değer değil, taşınmazın toplam değeri esas alınır. Evin toplam değeri eşiği geçiyorsa, sadece kendi küçük hisseniz için bile (o hissenin değeri eşiğin çok altında kalsa da) münferit beyanname vermek ve vergi ödemek zorunda kalırsınız.
Söz konusu taşınmaz(lar) için belediyeden güncel (2025 ve 2026) Emlak Vergi Değeri dökümlerini almanızı şiddetle tavsiye ederim; çünkü tüm süreç o resmi evraktaki rakamlar üzerinden yürüyecek.